Die Grundsteuerreform ist aktuell in aller Munde – zumindest in denen der Immobilieneigentümer. Wir beleuchten für Sie die bisherige Situation, geben Ihnen einen Überblick über die neue Regelung und klären für Sie die wichtigsten Fragen rund um die geänderte Reform.
Bisher erfolgte die Berechnung der Grundsteuer auf Basis eines Einheitswertes. Dieser Wert wurde durch das Finanzamt für das jeweilige Grundstück festgelegt und anschließend mit einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl multipliziert. Der daraus resultierende Steuermessbetrag galt wiederum als Grundlage für den Hebesatz, den die zuständige Gemeinde auf den gemessenen Steuerbetrag anwendete.
Ursprünglich war es vom Gesetzgeber vorgesehen, dass eine regelmäßige Anpassung der Einheitswerte alle sechs Jahre im Zuge einer Hauptfeststellung erfolgen sollte. In der Praxis sah dieses Vorhaben allerdings anders aus: So fand die erste und bislang letzte Hauptfeststellung in den westlichen Bundesländern 1964; im Osten 1935 statt. Seitdem änderten sich die Einheitswerte nur in Einzelfällen, etwa wenn eine deutliche Wertsteigerung oder Wertminderung eintrat, Neubauten entstanden oder der Grundstückseigentümer wechselte. Da diese Umstände nicht auf alle Immobilien zutrafen, erfolgte die Grundsteuerberechnung durch die Finanzämter weiterhin anhand der bisherigen Einheitswerte. So kam es vor, dass neue und alte Immobilien nach den gleichen Maßstäben bewertet wurden, ohne wertsteigernde Modernisierungsarbeiten oder wertmindernde Abnutzungserscheinungen in die Berechnungen mit einfließen zu lassen.
Die durch dieses Ungleichgewicht entstandenen Bewertungen waren für das Bundesverfassungsgericht nicht länger hinnehmbar, da die Festlegung unterschiedlicher Einheitswerte für gleichwertige Grundstücke nicht der im Grundgesetz verankerten Gleichbehandlung entspricht und daher als verfassungswidrig eingestuft wurde. Um eine gerechtere Regelung zu schaffen, basiert der Grundstückswert nun neben der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinden auf dem Bodenrichtwert sowie einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die einer regelmäßigen Aktualisierung unterliegt. Bei der Neuberechnung kommen zudem Faktoren wie die Grundstücksfläche, die Immobilienart, die gewerbliche oder private Nutzung und das Baujahr zum Tragen.
Trotz der einheitlichen Regelung der Grundsteuer ergeben sich bei genauerer Betrachtung Unterschiede: So sind die einzelnen Bundesländer dazu berechtigt, individuelle Regeln zur Bewertung aufzustellen und diese anzuwenden. Während Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen und Thüringen auf das Bundesmodell setzen, gilt in Baden-Württemberg das Bodenwertmodell, bei dem Immobilienbesitzer im Zuge der Feststellungserklärung im Vergleich zu anderen Bundesländern die wenigsten Angaben zu tätigen haben. Das neu erlassene Gesetz bildet ab dem 1. Januar 2025 die neue Rechtsgrundlage für die Grundsteuer in Baden-Württemberg.
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