Investitionen in Immobilien bzw. speziell in Gewerbeimmobilien zur Vermietung sind aktuell äußerst gefragt. Damit eine Vermietung als gewerblich angesehen werden kann, muss sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen und muss dabei den Bereich der privaten Vermögenverwaltung überschreiten.
Die alleinige Nutzung der vermieteten Räume zu gewerblichen Zwecken rechtfertigt hierbei noch lange nicht die gewerbliche Vermietung.
Die rechtlichen Bestimmungen bei der Vermietung zwischen Wohnraum und Gewerbe unterscheiden sich signifikant.
Beim Wohnraummietvertrag wird beispielsweise großen Wert auf den Mieterschutz gelegt, die bei der gewerblichen Vermietung nicht gegeben ist. Auch die Immobilien werden unterschiedlich bewertet.
Das Sachwertverfahren findet bei Wohnimmobilien Anwendung, bei dem der Marktwert festgelegt wird.
Mit dem Ertragswertverfahren wird anhand von Erträgen der Wert von Gewerbeobjekten und von z.B. Mehrfamilienhäusern bestimmt.
Ein weiterer Unterschied bei der Vermietung von Wohnräumen und Gewerberäumen ist die mögliche Fluktuation von Mietern. Grundsätzlich haben gewerbliche Mietverträge deutlich längere Laufzeiten, wodurch weniger Leerstand entsteht und die Rendite weitaus höher und sicherer ist, als bei Wohnimmobilien.
Auch sind die monatlichen Mieteinnahmen bei Gewerbeimmobilien für Kapitalanleger deutlich höher als für Wohnräume. Dabei ist eine Bonitätsprüfung des Mieters für den Vermieter empfehlenswert, da die gewerblichen Mietverträge mir fester Laufzeit nur aus wichtigem Grund kündbar ist und die Gewährleistung der Zahlungsfähigkeit vorliegen sollte.
Sollte vor dem Kauf bzw. vor der Vermietung der Standort der Immobilie dem Gewerbenutzen entsprechend geprüft werden. Dabei ist eine günstige Verkehrsanbindung, die nahe Autobahnzufahrt, bei Bedarf ein naheliegender Güterbahnhof bei der Entscheidung der Lage des Objekts mit hoher Priorität zu beurteilen.
Außerdem muss die Immobilie nach Größe und Raumaufteilung beurteilt werden. Viele Gewerbetreibende müssen ihrem Nutzen entsprechend Umbaumaßnahmen vornehmen. Hierzu sollte vorab geklärt werden wer die Kosten für die Umbauarbeiten übernimmt und dies sollte auch schriftlich im Rahmen des Mietvertrags festgehalten werden.
Gleichwohl wer die Kosten beim Ausbau trägt, wenn der Mieter auszieht werden vertraglich geregelt, sowie werden beide Parteien durch die lange Mietzeit abgesichert. Im Gewerbemietvertrag gibt es vertragliche Punkte die unverzichtbar sind. Dazu zählen die Benennung der Vertragsparteien, Mietgegenstand (Bauantrag und Nutzungsänderungsantrag), die Definition der Nutzungsart der Immobilie und deren Lage, der Mietzins, die Mietnebenkosten und die einmalige Kaution, die Mietdauer und das Kündigungsrecht und Sonderbestimmungen im Rahmen der Vereinbarung der Parteien.
Besonders wichtig ist die Eingrenzung des Mietzwecks. Hierzu sollten Einschränkungen vereinbart werden, damit Probleme vermieden werden können. Bei den vertraglichen Regelungen zum Mietzweck sollte der vertragsimmanente Konkurrenzschutz unbedingt mit aufgenommen werden. Dabei ist die genaue Parteibezeichnung des Mieters notwendig, damit der Konkurrenzschutz Anwendung findet.
Als Vermieter sollten Sie auch unbedingt Instandhaltungs- und Modernisierungskosten im Blick haben. In der Regel kann die Instandhaltung bzw. etwaige Umbauarbeiten im Innenraum vertraglich dem Mieter auferlegt werden. Dazu sollte der Vermieter bei der Vermietung der Geschäftsräume darauf achten, dass das ausgeführte Gewerbe geeignet ist.
Die Höhe der Einnahmen von Gewerbeimmobilien ist nicht durch eine Mietpreisbremse beschränkt. Der Vermieter bestimmt frei den angemessenen Mietpreis. Dies ist besonders für Investoren sehr interessant. Eine vermietete Gewerbeimmobilie ist wertvoller als eine nicht vermietete, welches bei Wohnimmobilien nicht der Fall ist.
Häuser und Wohnungen sind bei der Veräußerung möglichst Leer zu verkaufen, da meistens der Wohnraum vom Käufer selbst genutzt werden möchte. Eine vermietete Gewerbeimmobilie ist für den Investor interessanter, da hier bei der Kalkulation die Immobilie durch die lange Laufzeit von den Gewerbemietverträgen sichere Mieteinnahmen hat.
